PARA LOS QUE ESTAIS INTERESADOS EN EL PGOU - (DE VERDAD)

Registrado: 24 Sep 2007 Mensajes: 683

Felicidades a todos los Ejidenses,hoy mas que nunca me alegro de que mi lugar de residencia sea ALMERIMAR...enhorabuena

Registrado: 20 Mar 2008 Mensajes: 22

¿es cierto que por la zona de fuent nueva estan metiendo tuberias de agua nuevas porque la junta de andalucia se ha quedado con los pozos de aquella zona para controlarlos y cobrarlos? YO NO ME CREO NADA PERO HE ESCUCHADO ESO POR AHI Y ME GUSTARIA QUE ME CONTESTARAN

Registrado: 20 Mar 2008 Mensajes: 22

por fin se ha aprobado la ensenada de san miguel enhorabuena para el ejido y sobre todo para los propietarios de los terrenos

Conseguido, la Junta de Andalucía ha dado el visto bueno.. ahora hace falta una buena gestión que sea capaz de hacer todo dentro de la legalidad, posibilitando la reactivación económica de la zona y que todo el mundo de una u otra manera salga beneficiado.

Registrado: 20 Mar 2008 Mensajes: 22

si ya hay seguridad cuando van a aparecer los inversores,tardaran muchos años

Cuidao, la zona tiene un gran potencial aun sin explotar.. y no hay muchas zonas con esa disposición y vírgenes como la baiha de Almerimar ...

www.amejidense.es

Yan han pasado unos meses desde que en sevilla se le diera el visto definitivo al POTPA ahora la aprobacion definitiva del PGOU esta en el tejado del ayuntamiento ejidense, se sabe ya cuando se va aprobar la adaptacion del potpa al plan general ejidense en pleno municipal para remitirlo al BOJA y entre en vigor de una vez ya?

A finales del mes de noviembre el ayuntamiento ejidense en sesion plenaria aprobo solicitar a la comision de urbanismo de la junta de andalucia el levantamiento de la suspension de la bahia de san miguel y la carretera de almerimar tras ser aprobados dichos proyectos en el POTPA dejando libre la aprobacion del PGOU de El Ejido para su publicacion en BOJA siendo este el ultimo tramite para su entrada en vigor. Pues bien tras mes y medio de dicha solicitud y despues de que el primer edil anunciara en "la voz de el ejido" la frase "año nuevo,pgou nuevo" a dia de hoy despues de 3 años de retraso que se cumpliran el proximo 18 de enero, el plan general de ordenacion urbana de el ejido sigue en algun cajon de sevilla esperando a que al ******* de turno le apetezca remitirlo al boletin oficial de la junta de andalucia para que se publique y entre en vigor y deje ya de ***** el desarollo y futuro de el ejido,dando nuevas oportunidades al municipio e innumerables puestos de trabajo que hacen mucha falta.

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo ha desbloqueado por completo el PGOU de El Ejido, por lo que ya se puede hablar de aprobación en su totalidad del documento, una vez han sido subsanadas las deficiencias que las zonas de la Bahía de San Miguel (550 hectáreas) y la carretera Almerimar-El Ejido (275 hectáreas) presentaban, gracias a modificaciones puntuales del POTA, tal y como ha informado el delegado de Vivienda y Ordenación del Territorio, Luis Caparrós.

Caparrós dice que la Bahía de San Miguel, con un destino turístico en el PGOU, y los terrenos de la carretera Almerimar-El Ejido, con un uso terciario, no coincidían con los requerimientos del POTA, por unos "crecimientos desorbitados", pero sí podían encajar en un contexto supramunicipal, con el Plan Regional de Ordenación del Territorio del Poniente de Almería (POTPA), por lo que se optó por suspender estos terrenos y, ahora, con la aprobación del POTPA, volcar la clasificación de éste en ellos.

Así, se posibilita que las 550 hectáreas de la Bahía de San Miguel tengan una inversión prevista para su desarrollo de 846 millones de euros, se puedan generar 21.000 puestos de trabajo y se construyan 6.500 viviendas, 1.950 de las mismas como VPO, respondiendo a las necesidades de generar 7-9.000 VPO en el Poniente de Almería. En cuanto a los segundos terrenos, que siguen la línea de costa de la carretera, se abren 275 hectáreas a la iniciativa privada, con 910 millones de inversión y la generación de 28.160 puestos de trabajo.

El pasado 23 de Enero de 2009 la comision provincial de urbanismo aprobo en su totalidad el PGOU Ejidense remitiendolo al Boletin Oficial de la Junta de Andalucia para su publicacion y entrada en vigor,ya ha pasado mas de 1 mes y a dia de hoy todavia seguimos esperando y parece sospechoso que el BOJA en su seccion de ordenacion del territorio hoy mismo hay publicaciones del 23 de febrero,es decir un mes despues. ¿Se esta retrasando adrede su publicacion para perjudicar al El Ejido? Recordar que Roquetas de Mar tiene desde ayer su Plan general tambien aprobado y pendiente de su publicacion...

Registrado: 20 Mar 2008 Mensajes: 22

si la junta de andalucia no lo publica es por que no le da la gana, pero sobre este tema ya estamos acostumbrados tendremos que darle algo a cambio para que lo publiquen.

El pasado 21 de mayo de 2009 se cumplio un año desde que la junta aprobara el PGOU Ejidense que quedo en el aire hasta el pasado 23 de enero de 2009 cuando se le incorporo a este la carretera de almerimar y la bahia de san miguel. Pues bien pasan los dias,los meses y ... aun estamos pendientes de su publicacion en el BOJA para que entre en vigor y se pueda desarollar nuestro municipio generando miles de puestos de trabajo que tanta falta hacen en estos tiempos de crisis. Un tiron de orejas a los responsables de la junta de andalucia antes de Chavez y ahora de Griñan,todo sigue igual...

Hoy dia 25 de JUNIO de 2009 sale publicado en el BOJA el PGOU de EL EJIDO, quedando este definitivamente aprobado y entrando en vigor a partir de hoy.
Aqui os dejo el enlace web de la publicacion, son 648 paginas:

http://www.juntadeandalucia.es/boja/boletines/2009/122/d/updf/d74.pdf

El Boletin Oficial de la Juanta de Andalucia publica hoy dia 8 de SEPTIEMBRE de 2009 el ultimo tramite que le faltaba al PGOU Ejidense para su entrada en vigor desde hoy,la modificacion puntual y reclasificacion de los terrenos de la carretera de Almerimar (en adelante avenida de la costa) Bahia de san miguel y san agustin,aqui os dejo el enlace web del BOJA.Son 98 paginas en PDF.

http://www.juntadeandalucia.es/boja/boletines/2009/175/d/updf/d17.pdf

CONSEJERÍA DE VIVIENDA
Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
ANUNCIO de 3 de agosto de 2009, de la Delegación
Provincial de Almería, por el que se hace pública
la Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación
del Territorio y Urbanismo de 23 de enero 2009, recaída
en el expediente PTO 134/06 sobre revisión Plan
General de Ordenación Urbanística del municipio de El
Ejido (Almería).
Para general conocimiento se hace pública la Resolución
que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo
de Almería, en su sesión ordinaria de fecha 23 de enero
de 2009 adoptó en relación al expediente PTO 134/06 sobre
Revisión Plan General de Ordenación Urbanística, del municipio
de El Ejido (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento.
Conforme establece el art. 41.2 de la ley 7/2002, de 17
de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se
comunica que con fecha 7.5.2009, y con número de registro
3539 se ha procedido al depósito del instrumento de planeamiento
de referencia en el Registro Autonómico de Instrumentos
de Planeamiento, de Convenios Urbanísticos y de los bienes
y Espacios Catalogados dependiente de la Consejería de
Obras Públicas y Transportes.
En virtud de lo establecido por el artículo 41.1 de la Ley
7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público
el contenido de:
- La Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación
del Territorio y Urbanismo de Almería de fecha 23 de enero de
2009, por la que se aprueba definitivamente la Revisión del
PGOU, del municipio de El Ejido (Almería) (Anexo I)
- Ordenación pormenorizada Ensenada San Miguel y Sectores
de suelo urbanizable ordenado- Avda de la Costa (Anexo II).
ANEXO I
R E S O L U C I Ó N
Reunida la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio
y Urbanismo de Almería, en sesión celebrada el día 23
de enero de 2009, examinó el expediente núm. PTO- 134/06
sobre Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística del
municipio de EL EJIDO (Almería), siendo promotor el Ayuntamiento,
resultando del mismo los siguientes
H E C H O S
OBJETO Y DESCRIPCIÓN
Con fecha 21 de mayo de 2008, la Comisión Provincial
de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Sección de Urbanismo
resolvió:
2. Suspender:
a) El Sector SUO-1- ESM de la Ensenada de San Miguel
y los Sectores SUO-1/10- AC de la Avda. de la Costa, hasta
tanto no se apruebe la modificación del POTPA y se adecue la
ordenación del citado en primer lugar, en su extremo superior
derecho, a lo contenido en la citada modificación, ajustándose
a las condiciones de la Declaración de Impacto Ambiental.
b) El Sector SUS-3-SA de San Agustín, hasta tanto se clasifique
como urbanizable no sectorizado, dado que no pueden
clasificarse nuevos suelos, salvo los contemplados en la modificación
del POTPA en cumplimiento del art. 45 del POTA y
se indiquen los usos incompatibles, los criterios para proceder
a su sectorización los criterios de disposición de los sistemas
Generales (art. 10.1.A.e de la LOUA), así como la normativa
de aplicación a este suelo urbanizable no sectorizado (art.
10.2.A.d de la LOUA).
3. Denegar:
a) El Sector SUS- 1- PLC del Paraje de la Cumbre por
incluirse en terrenos merecedores en el POTPA de una protección
especial por corresponderse con paisajes singulares a
proteger, en concreto el denominado «Alcor litoral Matagorda-
Punta Entinas» (art. 9.A.g y art.46.1.e de la LOUA).
El objeto del expediente es dar cumplimiento a la Resolución
anterior mediante la reclasificación de los siguientes
ámbitos:
1. Sector de suelo urbanizable ordenado de uso característico
terciario, con una superficie total incluyendo SS.GG. de
262,89 has. en el área denominada Avenida de la Costa.
2. Sector de suelo urbanizable ordenado de uso característico
turístico, con una superficie total incluyendo SS.GG. de
598 has. y 11.452 viviendas en el area denominada Ensenada
de San Miguel.
3. Suelo urbanizable no sectorizado con una superficie
total de 15,76 has. En el núcleo de San Agustín.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Competencia y procedimiento.
I. El artículo 31.2.B.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre,
de Ordenación Urbanística de Andalucía, cohonestado con
el artículo 10 del mismo cuerpo legal, establece que corresponde
a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio:
«La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación
Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los
Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando
afecten a la ordenación estructural»; previsión legal desarrollada
por el art. 13.2.a del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre,
por el que se regula el ejercicio de las competencias
Sevilla, 7 de septiembre 2009 BOJA núm. 175 Página núm. 17
de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía
en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a cuyo
tenor: «2. A la Sección de Urbanismo de la Comisión Provincial
de Ordenación del Territorio y Urbanismo le corresponde
el ejercicio de las siguientes funciones: a) Resolver sobre la
aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación
Urbanística, así como sus innovaciones cuando afecten a la
ordenación estructural, en relación con los municipios que no
superen los 75.000 habitantes, salvo lo dispuesto en el artículo
4.3.b) de este Decreto, en desarrollo del artículo 31.2.B.a) de la
Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía».
En la sesión de referencia interviene la titular de la Dirección
General de Urbanismo (ejerciendo de presidenta de la
CPOTU en dicha sesión) exponiendo que de acuerdo con lo
dispuesto en el nuevo Decreto 525/2008, de 16 de diciembre,
en vigor en dicha sesión, en el expediente PTO-134/06-A de
El Ejido de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 4.3.a)
y 13.2.a) del citado Decreto, correspondería dictar Resolución
sobre su aprobación definitiva al Titular de la C.ª de Vivienda
y O.T., no obstante realizadas consultas al Gabinete jurídico
de la C.ª la Directora comunica que en base al principio de
unidad de acto, al tratarse de un instrumento de planeamiento
sobre cuya aprobación definitiva ya dictó resolución la CPOTU
en sesión celebrada el día 21 de mayo de 2008, dejando una
parte en suspenso sobre cuyo cumplimiento se pronuncia
ahora el mismo órgano, le corresponde a la CPOTU observar
dicho cumplimiento dictando la pertinente resolución de aprobación
definitiva.
II. La Ley 7/2.002, de 17 de diciembre, regula en sus
artículos 31, 32 y 33 las competencias y procedimiento para
la formulación y aprobación de los instrumentos de planeamiento.
II. valoración.
Con fecha 12.10.2008 se publicó en BOJA la Orden de
18 de julio de 2008 por la que se aprueba la modificación
del POTPA, cuyas determinaciones se desarrollan en este expediente
según se explicitó en la Resolución de la CPOTU de
fecha 21.5.2008.
Con respecto a la zona denominada Avda. de la Costa,
se han establecido sistemas grales. para equipamientos, en
concreto la ampliación del Hospital Comarcal. Según la ficha
del ámbito, las dotaciones suponen un porcentaje del 17,95%
(12,87% de espacios libres, 5,08% de equipamiento).
Deberá cumplirse lo establecido en el art. 55.2. de la Ley
de Ordenación Urbanística de Andalucía para los ámbitos de
suelo urbano no consolidado sin unidad de ejecución incluidos
en la Avda. de la Costa, corrigiendo el apartado en el que se
indica el aprovechamiento subjetivo.
Con respecto a la Ensenada de San Miguel, se ha modificado
la zona denominada Paraje de La Cumbre, clasificándose
como suelo urbanizable sistema gral. de espacios libres.
El documento no valora el cumplimiento de las determinaciones
establecida por el POTA, ya que se limita a desarrollar
las establecidas en el POPTPA, en concreto su modificación
de fecha 28.7.2008.
La ordenación pormenorizada contempla la construcción
de un campo de golf, por lo que se deberá aplicar el Decreto
43/2008, de 12 de febrero, regulador de las condiciones de implantación
y funcionamiento de campos de golf en Andalucía.
Con respecto al suelo urbanizable sectorizado de San
Agustín, se ha recategorizado como no sectorizado.
En su virtud,
La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo
acuerda la Aprobación Definitiva de la Revisión del Plan
General de Ordenación Urbanística del municipio de El Ejido
(Almería), supeditando su registro y publicación a la adecuación
de la redacción del artículo 2.5 del volumen V, 3.bis (sectores
de Suelo Urbanizable Ordenado- Avda. de la Costa) del instrumento
de referencia a lo preceptuado en el artículo 55.2 de la
LOUA, así como la consideración expresa del cumplimiento del
Decreto 43/2008 referente a los campos de golf.
En virtud de lo preceptuado en el artículo 41.2 de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, la publicación en BOJA de los
acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de
planeamiento que correspondan a la Comisión Provincial de
Ordenación del Territorio y Urbanismo, requiere el previo depósito
en el registro del Ayuntamiento, así como en el de la
Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio.
Contra la presente Resolución, que pone fin a la vía administrativa,
podrá interponerse recurso contencioso-administrativo
ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Andalucía, en el plazo de dos meses
a contar desde el día siguiente a aquel en que tenga lugar la
notificación o publicación de la presente resolución, tal y como
prevé el artículo 23.3 del Decreto 525/2008, de 16 de diciembre,
en relación con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de
julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa.
Almería, 23 de enero de 2009. Vº Bº El Vicepresidente de la
CPOTU - Fdo.: Luis Caparrós Mirón.
ANEXO II
ORDENACIÓN PORMENORIZADA ENSENADA SAN MIGUEL
Documentación complementaria.
El presente Documento es parte integrante del PGOU de
«El Ejido», con carácter complementario y específico del Suelo
Urbanizable Ordenado que se referencia. Su contenido es:
1. MEMORIA INFORMATIVA
1.1. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
- Geológicas
- Geomorfológicas
- Hidrológicas
- Biológicas
1.2. EL MEDIO URBANO
- Usos y edificaciones existentes
- Infraestructuras existentes
1.3. DETERMINACIONES DEL PLAN SUPERIOR
- POTPA
- PGOU
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA Y DESCRIPTIVA
2.1. JUSTIFICACIÓN DE LAS PROPUESTAS
- Objetivos
- Propuesta
2.2. DESCRIPCIÓN DE LAS DETERMINACIONES
- De Ordenación del Sector
- De los Sistemas Generales Asociados
- Urbanización e infraestructuras
2.3. LOS OBJETIVOS DE SOSTENIBILIDAD
2.4. PROPUESTAS PARA EL TRÁFICO
2.5. CUADROS DE CARACTERÍSTICAS
3. ORDENANZAS
3.1. DISPOSICIÓN GENERAL
3.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN
3.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA URBANIZACIÓN
4. DETERMINACIONES PARA LA GESTIÓN Y PROGRAMACIÓN
4.1. DETERMINACIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN
4.2. DIVISIÓN SISTEMÁTICA DEL SUELO
4.3. PLAN DE ETAPAS Y FASES DE EJECUCIÓN
5. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD TÉCNICA Y ECONÓMICA
5.1. COSTES DE URBANIZACIÓN
5.2. VIABILIDAD ECONÓMICA
6. ANEXOS
I- CRITERIOS DE DISEÑO Y UTILIZACIÓN DE ESPECIES
EN LOS ESPACIOS LIBRES DEL SECTOR
1. Memoria informativa.
1.1. Características físicas.
El ámbito de actuación de la Ensenada comprende como
límite al Norte, la carretera autonómica AL- 9006 que une
Página núm. 18 BOJA núm. 175 Sevilla, 7 de septiembre 2009
Matagorda con San Agustín, mientras que el límite Sur lo
constituyen los suelos urbanizables y urbanos de Ejido Beach
y Guardias Viejas. Al Este el límite lo constituirían las urbanizaciones
de Almerimar, así como la A-389, que une El Ejido
con Almerimar. Por el oeste el límite lo constituiría la carretera
autonómica AL–4151, que conecta Matagorda con Guardias
Viejas.
La topografía de la Ensenada de San Miguel es mayoritariamente
llana, salvo en su parte Norte, donde se localiza
el Alcor, que presenta una inclinación considerable. El Alcor
constituye el cerramiento natural por el Norte de la Ensenada
de San Miguel. Por debajo del Alcor, y tras sus pronunciadas
pendientes y paredes verticales, se sitúa una franja con una
topografía ligeramente inclinada, para dar paso posteriormente
a la llanura litoral.
La Ensenada tiene algo más de 3 km de dimensión en el
eje Este-Oeste.
Geológicas.
La mayor parte de la Ensenada de San Miguel corresponde
a los altiplanos de antiguas terrazas marinas.
Desde el punto de vista geológico se ubica sobre dominios
cuya litología están representadas por margas, limos, arenas,
conglomerados y calcarenitas. Estos materiales conforman las
unidades Terciarias y Cuaternarias, depositadas después de la
formación de la Cordillera Bética.
El registro estratigráfico se compone fundamentalmente
de la siguiente unidad, siguiendo un orden cronológico:
Sedimentos Pliocenos del Campo de Dalías. Esta unidad,
ocupa una extensión importante dentro del Campo de Dalías,
sobre todo su sector más occidental. Concretamente aflora al
norte de la Ensenada de San Miguel.
Se trata de materiales marinos depositados durante un periodo
de tiempo en el que el mar invadía el actual Campo de
Dalías, y cuya línea de costas se situaba al pie del relieve de
Sierra de Gádor, que ya estaba emergido. En el caso de las facies
margosas, la profundidad de depósito se estima en más de
60 m, en el caso de las facies de tránsito los 30 a 60 m, y por
último, en las calcarenitas, a profundidades de entre 5 a 30 m.
la mayor aparte de los terrenos son de terraza marina neotirreniense
aunque justo por debajo, hay una zona con marga y
margas arenosas. Y donde está el alcor, y un poco por detrás,
ya encima del alcor está recubierto por una zona de terraza
marina eotirreniense. Y en la zona nororiental hay calcarenitas.
Estas zonas pertenecen al neógeno y cuaternario.
Geomorfológicas.
Desde el punto de vista geomorfológico la zona de estudio
incluye un conjunto de sistemas morfodinámicos, que incluye:
- Sistema litoral. Prácticamente la totalidad del Campo de
Dalías representa una gran plataforma de abrasión marina cuaternaria,
que corta de forma escalonada materiales pliocenos.
Dentro de la plataforma se han identificado cuatro niveles correspondientes
a antiguas playas coronadas por niveles conglomeráticos
muy cementados y líneas de acantilados muertos.
Estos niveles han sido intensamente afectados por la neotéctónica.
En el sector costero, existe una playa de sedimentos finos
que el viento a transportado y depositado formando un cordón
de dunas que se adentran hacia tierra. También se han desarrollado
flechas litorales, como la desarrollada en Punta Entina,
la cual se formó relativamente reciente, hace unos 7.500 años.
- Sistema fluvial, que representa el conjunto de cursos de
dirección N- S que discurren desde el sector meridional de Sierra
de Gádor y alcanzan la llanura donde continúan formando
ramblas. Este cambio en la topografía ha permitido la formación
de conos de deyección que ocupan una franja extensa al
sur del macizo.
Conocidos los principales sistemas geomorfológicos del
sector seleccionado, a continuación se procede a la identificación
de las áreas activas desde el punto de vista morfodinámico,
así como los procesos que actúan.
Las características geomorfológicas propias de cada
sector van a dar como resultado diferentes respuestas morfogenéticas
ante la acción de cualquier proceso. Teniendo en
cuenta esto se llegan a diferenciar áreas que presentan un
comportamiento morfodinámico diferente. Son:
a) Sectores estables: quedan recogidos bajo este concepto
aquellos sectores en los que la morfodinámica es modera,
es decir, tan sólo se produce la erosión de áreas muy
puntuales. Quedan incluidas en este grupo el sector de Campo
de Dalías cubierto por los invernaderos.
b) Sectores poco estables: Corresponde a todas aquellas
áreas que quedan descubiertas de vegetación, por lo que están
sometidas a la acción de agentes naturales y antrópicos.
El grado de inestabilidad es variable de unos puntos a otros.
Estas zonas coinciden con las zonas de sobre- excavación o
con el perfil del alcor.
c) Sectores inestables: Corresponden a toda la zona de la
costa, afectados directamente por la acción de agentes marinos
y eólicos. El sector de la Ensenada de San Miguel quedaría
incluido en este sector.
Centrando la atención en las zonas donde la morfodinámica
es muy intensa, como es en el último caso, se observa
que el proceso que mayor efecto produce es la erosión.
Hidrológicas.
El sector de la Ensenada de San Miguel- Enlace El Ejido y
el sector de San Agustín, ambas incluidas en el Campo de Dalías,
pertenecen al Subsistema Sur de Sierra de Gádor- Campo
de Dalías, uno de los tres componentes del Sistema de Sierra
de Gádor y Cuencas Marginales. Resumidamente, el contexto
geológico de la llanura corresponde a un sustrato paleozoicotriásico
alpujarrides (manto de Gádor, inferior, y manto de Felix,
superior) que afloran en superficie en el macizo de Sierra
de Gádor, y en el profundidad, es decir, en el propio campo y
en el mar, es hundido bajo una potente cobertera mioceno,
pliocena y cuaternaria, que rellena la fosa. La litología y la estructura
tectónica de la zona han provocado la individualización
del éste subsistema en cinco acuíferos principales, que
actúan de forma independiente. La localización de las zonas
de estudio las incluye en dos acuíferos: el Acuífero Inferior Occidental
(A.I.O) y el Acuífero Superior Central (A.S.C.).
Biológicos.
En cuanto a la vegetación y usos del suelo, la mayor parte
de la zona está ocupada por invernaderos, tiene zonas de
barrillares correspondientes a vegetación de suelos salobres
en la zona central y occidental, así como suelos desnudos y
sin vegetación. Toda la zona del alcor es considerada como
roquedo natural, Hay lagunas artificiales al sur del alcor. Así
como pequeñas zonas de tarajales. El resto son invernaderos.
La porción costera de El Ejido en la que se enmarcan
las distintas propuestas de innovación incluye a terrenos típicamente
litorales con albuferas que han permitido ambientes
salinos y a antiguas terrazas marinas emergidas que se
presentan como altiplanos de escasa pendiente y tendencia
a la formación de cuencas endorreicas. Como eje natural de
articulación entre ambos territorios se encuentra el alcor de
Matagorda- Almerimar, que con un fuerte desnivel y con hábitats
rupícolas constituye uno de los elementos naturales y
paisajísticos de mayor interés.
En las porciones de albufera el espacio fue aprovechado
tradicionalmente para la implantación de salinas para la
extracción de sal, lo que permitió en un pasado reciente la
proliferación de hábitats salinos encharcados de forma permanente
similares a los existentes en la actualidad en Punta
Entinas–Sabinar, de gran valor para el mantenimiento de
fauna y vegetación singular
Sevilla, 7 de septiembre 2009 BOJA núm. 175 Página núm. 19
1.2. El medio urbano.
- Usos y edificaciones existentes.
La mayor parte de las edificaciones existentes son invernaderos,
que ocupan casi toda la superficie del ámbito de
actuación. Tras los invernaderos, predominan manchas de vegetación
de suelos salobres, como Tarajales, Barrillares (los
que más se dan), carrizales y juncales, comunidad de Atriplex
y pastizales salinos. Hay algún suelo desnudo y sin vegetación,
y pocas construcciones humanas, predominando sobre todo
cuartos de aperos, algún cortijo.
- Infraestructuras existentes.
- A-389 vía desdoblada que conecta El Ejido con
Almerimar.
- AL-104 carretera que conecta Matagorda con El
Ejido.
- AL-4151 carretera que conecta Guardias Viejas con
Almerimar y Guardias Viejas con Matagorda.
Hay una gasolinera en la zona noroccidental en la AL –
4151, en el tramo que une Guardias Viejas con Matagorda.
En lo que respecta a las infraestructuras de abastecimiento,
por el centro discurre una tubería de abastecimiento
de agua potable proveniente del depósito de Ejido Beach, para
abastecer a esta urbanización.
En cuanto a las infraestructuras de saneamiento proveniente
de las urbanizaciones de Ejido Beach y Almerimar hay
una conducción de aguas residuales que atraviesa la zona
central del ámbito de actuación para dirigirse a la depuradora.
Y desde la depuradora parten las conducciones de aguas residuales
ya tratadas, que derivan a partir de Guardias Viejas en
un emisario submarino.
1.3. Determinaciones del planeamiento superior.
- Determinaciones del planeamiento de rango superior
POTPA.
Con la ordenación de la Ensenada de San Miguel, se cumplen
los preceptos dictados por el POTPA (Plan de Ordenación
del Territorio del Poniente Almeriense) y de su Modificación
aprobada por Orden de 28 de Julio de 2008 de la Conserjería
de Vivienda y Ordenación del Territorio relativos a esta zona:
Mejora de las infraestructuras de comunicaciones entre
núcleos y urbanizaciones turísticas, debido al escaso grado de
integración entre ellas, las deficientes conexiones entre sí, así
como una comunicación directa débil.
La existencia de una previsión turística para toda la Ensenada,
en la que se cualifica la oferta, dotándola de calidad, y
diversificando los recursos sobre los que se apoya.
Protección del Alcor litoral Matagorda-Punta Entinas,
como espacio de interés ambiental y territorial por ser paisaje
singular, en los que se procederá a delimitar una zona de protección
en torno a los miradores naturales identificados, así
como a su acondicionamiento básico y se divulgarán los valores
paisajísticos con itinerarios recreativos y de ocio.
- Determinaciones del planeamiento de rango superior PGOU.
El PGOU clasifica estos suelos como Suelo urbanizable
Ordenado (S.U.O.) con las siguientes características:
Calificación Global: Residencial-Turístico
Aprovechamiento Medio: 0.7103.
2. Memoria justificativa y descriptiva.
2.1. Justificación de las propuestas.
2.1.1. Objetivos.
El proceso de Revisión y Adaptación del PGOU de El Ejido,
aprobado definitivamente, tiene su origen en una estrategia
de modificación de las estructuras económicas del Municipio,
promovidas por el Ayuntamiento.
Los datos contenidos en el PGOU vigente y aquellos que
aportan la información urbanística actualizada, configuran un
escenario de actividades económicas esencialmente vinculado
a la agricultura intensiva y complementarios.
Una decisión es la diversificación y equilibrio de la actividad
económica municipal en otros sectores diferentes al agrícola.
Es el sector servicios vinculado a la actividad turística el
que ofrece en todo el litoral Mediterráneo unas mejores expectativas
de desarrollo y generación de actividad.
En este contexto se enmarca la clasificación como suelo
Residencial-Turístico de la Ensenada de San Miguel.
El objetivo de la actuación en la Ensenada de San Miguel es
la creación de un asentamiento Residencial- Turístico que tenga
un fuerte carácter de singularidad y calidad dentro del arco Mediterráneo.
Existen condicionantes de una gran relevancia:
• La ausencia de contacto con la línea de costa
• El paisaje y la morfología del alcor
• El tamaño de la actuación, con carácter unitario
En consonancia con las Directrices del Ayuntamiento y
los contenidos del POTPA se ha considerado que la singular
caracterización del asentamiento se puede basar en:
1. El paisaje. Y como elemento configurador de este, la
puesta en valor y regeneración del Alcor en todos los niveles,
la recuperación del paisaje original de la Ensenada como elemento
de cohesión de los usos urbanos.
2. El agua. Que debe estar presentre precisamente por su
situación de «segunda» línea y que sirve para referenciar su
carácter original de albufera.
3. Las actividades de atracción singular que se concretan
como una serie de elementos ligados al deporte, al ocio, a la
cultura, etc.
2.1.2. Propuesta.
Las propuestas que se hacen en cuanto al primer objetivo
El Paisaje.
• La protección, mejora y restauración del Alcor convirtiendo
en elemento paisajístico de primer orden. En su borde
superior se diseña la vía de circulación con zonas de aparcamientos,
de estancia, miradores y enlaces verticales o en
rampa con el pie del Alcor. En paralelo a ella y hacia el Norte
se define una vía de servicio para la actividad de invernaderos,
en la cual estos serán visualmente ocultados. En este lugar
se crea un espacio libre donde se restaura el paisaje original
potenciando la vegetación autóctona.
• Se formalizan en la Ensenada dos paisajes diferentes,
atendiendo a la escala y función de los mismos:
• Un paisaje original, recuperando morfologías y especies,
que tiene carácter general y unificador de todo el territorio.
La edificación y urbanización se configura para que la
percepción de este paisaje comprenda extensos espacios y
establezca la imagen perceptiva global.
• Un paisaje fabricado, creando ámbitos reducidos al servicio
de las agrupaciones urbanas. Son micro-paisajes donde
se potencia la umbría, la percepción fértil y la configuración de
un microclima de confort. Su percepción será parcial y reducida
a cada uno de los ámbitos urbanos.
El segundo objetivo es el agua. Los terrenos no están en
contacto con el mar y la playa, e incluso tiene una escasa y difícil
conexión con la misma. Nos parece pertinente incorporar la
presencia del agua y la sugerencia municipal de incluir el canal
de remos de características olímpicas. Es una excelente oportunidad
que se puede utilizar con numerosas posibilidades.
Los canales de remos existentes en cursos naturales de
agua, en lagos, sugieren la posibilidad inversa de utilizar el canal
artificial como lagos o cursos de agua, recuperando también
la existencia histórica de una albufera cuyas aguas están
presentes en el subsuelo.
Son importantes las dificultades técnicas pero superables
y viables. Se configura un paisaje acuático, una actividad deportiva
singular, una oportunidad de ocio y de baño y una proyección
diferenciada de la actuación.
• En cuanto a las actividades generadoras de atracción,
como tercer objetivo consideramos los siguientes:
Página núm. 20 BOJA núm. 175 Sevilla, 7 de septiembre 2009
a) Área de Golf, situada en el borde de Poniente en simetría
con los existentes, y acceso directo desde la vía Matagorda-Guardias
Viejas. Se vincularían dos hoteles y sería de interés incorporar
a la ordenación, los suelos urbanizables de Guardias Viejas.
b) Canal de remo, dispuesto longitudinalmente, enlaza por
su gran desarrollo toda la urbanización. El tratamiento de sus
bordes conformará playas artificiales al servicio de la urbanización.
Las instalaciones incluirán un Equipamiento Deportivo
para natación, salto, natación sincronizada, etc. La proximidad
del Puerto Deportivo configuraría un gran centro de entrenamiento
de deportes acuáticos. Los enlaces peatonales a través
del canal y de las lagunas de Ejido Beach se realizarían hacia
la playa mediante pantalanes flotantes o puentes ligeros,
como los requeridos en competiciones.
c) Casino y actividades lúdicas vinculadas a instalaciones
hoteleras que se situarían en la plataforma existente junto al
Alcor en su borde Levante, punto de confluencia de viarios de
primer orden. Sería Mirador de la Ensenada de San Miguel,
señalado como hito paisajístico en el POTPA
d) Unidades temáticas vinculadas a la Historia o al Medio
Natural, incluidas en el sistema de espacios libres. Arqueódromo,
vivero, minería, etc.
2.1.3. Alternativas.
Se han ido conformando los criterios de ordenación en sucesivas
aproximaciones, resultando de la colaboración entre representantes
de la Corporación Municipal y el Equipo Técnico Redactor.
A los requisitos de singularidad en la propuesta, se unen
las dificultades derivadas de la gran extensión del suelo clasificado,
articulado alrededor de una idea diferenciadora.
En la situación actual, la oferta de edificación Residencial Turística
es insuficiente si no se conecta con una serie de aportaciones
que complementen esa actividad y potencien la demanda.
Es un hecho cierto, la competencia de suelo residencial
turístico que se está produciendo en este momento en todo el litoral
Sur-Levante, cuya cualificación no depende exclusivamente
de la oferta de condiciones climáticas o actividades de playa.
La iniciativa configurada en la Ensenada de San Miguel,
ofrece un modelo alternativo por su contenido y amplitud, a
la oferta usual de esta clase de suelo. En su configuración se
han manejado sucesivos parámetros de atracción y singularidad.
Unos conocidos y otros más novedosos; el Golf, el Remo,
las actividades deportivas, la cultura, el ocio, etc.
Junto a esa diversificación en la oferta de actividades,
se han mejorado los modelos posibles de edificación en un
territorio tan singular como el poniente de Almería; el clima,
los suelos, el paisaje, el medio ambiente, etc., optándose finalmente
por una morfología de adaptación al territorio y de
configuración de elementos bioclimáticos de calidad.
2.2 Descripción de las determinaciones.
2.2.1. Organización del Territorio
A las características morfológicas del Territorio configurado
al norte por el Alcor como cerramiento natural y por las
urbanizaciones al Sur como barrera artificial - ambos de difícil
permeabilidad-. Se han añadido dos elementos que por sus
dimensiones cuantitativas, producen un gran impacto en la
ordenación de este territorio. Por un lado los Campos de Golf
y por otra el Canal Olímpico de Remo que consumen entre
ambos la tercera parte del Suelo de la actuación.
En los más de 3 km de dimensión en el eje Este- Oeste,
solo existen dos posibilidades de conexión con la línea litoral
de playa a través del viario existente. Por este motivo se ha
planteado, compensar este déficit con la creación de elementos
de atracción y singularidad internos a la misma actuación
y que articulen entre si las distintas zonas donde habrán de
ubicarse las edificaciones. Estos son:
• En primer lugar el Canal Olímpico de Remo, con
2.500 m de longitud y 200 m de anchura. Se dispone en el
eje Oeste- Este en paralelo a la línea litoral y las lagunas de «El
Ejido Beach», configurando una cierta secuencia de masas de
agua coherente con el origen de la Ensenada.
Es el eje vertebrador de la implantación. Se proyecta una sola
vía de cruce del canal en el centro geométrico aproximadamente
mediante un puente colgante que permita los flujos peatonales
hacia las playas a través del viario de la urbanización colindante.
En sus bordes y de forma discontinua, se crean zonas
de baño configurando piscinas o playas artificiales rodeadas
de ámbitos de estancia que se vinculan a los asentamientos
residenciales. En la orilla Norte y su lado más occidental, se
ha diseñado la zona deportiva con rango de Sistema General,
albergaría todas las instalaciones necesarias para el Canal de
Remo, Piscinas al aire libre y cubiertas. Pileta de Saltos, Pabellón
Polideportivo, Pista de atletismo o Velódromo, etc, lo que
podría ser la base de un Centro Deportivo de referencia nacional
o internacional para su utilización permanente.
• Los Campos de Golf constituyen en el extremo occidental
otra de las piezas esenciales de la ordenación propuesta.
Están conectados físicamente con el extremo del Canal, lugar
donde se sitúa uno de los grandes conjuntos hoteleros, específicamente
vinculados a la actividad del Golf.
Esta implantación equilibra, en cierta medida, la existencia
en el extremo oriental de la Ensenada, de los campos de
Golf de Almerimar y permite un acceso directo desde la Autovía
a través de Matagorda-Viejas Guardias.
Se proyectan dos Campos de Golf de distinto nivel-Executive
y Chanpianship-que cualifican la oferta en relación a otras
instalaciones próximas.
• En el extremo oriental del Canal y ubicado ya sobre la
Plataforma alta del Alcor, se sitúan los Equipamientos Culturales
vinculados a los espectáculos, conferencias, congresos,
parques culturales, conforme a lo establecido en el art. 74.3.c)
de la Modificación del POTPA.
Este ámbito quiere cumplir el papel de «puerta» de la Ensenada,
por su posición de dominio visual de todo el territorio
y también como centro de articulación y atracción del entorno
por su posición relativa a las vías de Comunicación, tanto Municipales
como Regionales. Situamos aquí otro de los conjuntos
hoteleros ,formalizando la fachada de los suelos terciarios
de la Avenida de la Costa con el Alcor.
• El resto de suelos, que se destinan a edificación residencial,
se sitúan a Norte y Sur de este significado eje y
acorde con el carácter concreto de cada suelo. Su morfología
o situación, da lugar a unas tipologías de edificación diferenciadas,
que posteriormente se describen.
2.2.2. Elementos Estructurantes.
Aquellos que como tal estructuran la ordenación y cuyas
características exponemos:
• Sistema Viario.
El viario estructurante se encuentra muy condicionado
por las preexistencias, como ya hemos citado. En la dirección
Este-Oeste, paralela a la línea litoral, solo se proyecta un viario
de 1.er orden que une el acceso desde Almerimar a la carretera
de Matagorda y que en la zona de mayor intensidad
edificatoria, se duplica con una vía de acceso directo a las
zonas deportivas y campos de Golf que a su vez enlaza con la
carretera del Alcor y la Autovía en su otro extremo.
En la Dirección Norte-Sur, se crean o completan dos vías
de 1.er orden, una que enlaza el viario de «Ejido Beach» con la
carretera del Alcor directamente y que se sitúa próxima a la
cabecera oriental del Canal de Remo.
La otra, une directamente el acceso de Matagorda con la línea
litoral y se sitúa próxima en la cabecera occidental del canal.
La otra vía de 1.er orden, tiene un carácter mixto, en
cuanto que parte de ella, tiene carácter peatonal o de carrilbici,
atraviesa el Canal de Remo y Laguna Beach, mediante
puente colgante hasta llegar a la línea de playas.
Sevilla, 7 de septiembre 2009 BOJA núm. 175 Página núm. 21
El resto del viario, tiene carácter local, de distribución y
acceso exclusivamente, evitando con su trazado y características,
la utilización para otros tráficos.
• Sistema de Espacios Libres
Las reservas de espacios libres que establece la LOUA,
alcanzan una superficie próxima a 150 Has. Incluyendo dotaciones
locales y Sistemas Generales que unido a la reserva
destinada a Campos de Golf -no incluido en el cómputo de
Espacios Libres- acota mucho el suelo edificable.
Se ha optado por tanto, asignar el máximo del Suelo edificable,
no ocupado, a espacios privativos de la edificación, que
redundará en la calidad del uso residencial y en la mejora de
su mantenimiento y concentrar y unificar los espacios libres
de cesión obligatoria, condiciones que deberán concretarse en
la normativa correspondiente.
Se definen dos grandes áreas de Espacios Libres con
clara determinación de estructura territorial y con un carácter
claramente diferenciado:
- El Sistema de Alcor, que cumple la función de protección,
adecuación y mantenimiento de este elemento físico y
paisajístico de extraordinaria importancia.
Este sistema limita al Norte con la fachada modificada
de los invernaderos y la carretera del Alcor, que se desdobla
creando una vía específica al Servicio de la actividad agrícola y
otra de carácter paisajístico eminentemente.
Entre este límite y el borde del Alcor, se genera un espacio
libre, con zona de parada, estancia, miradores, pequeños
elementos de información y mobiliario urbano; manteniendo y
potenciando las características autóctonas del paisaje. Desde
este borde hasta la línea de edificación, se encuentra el acantilado
del Alcor, propiamente dicho, que será regenerado y restaurado
en sus zonas más deterioradas. Acondicionado como
espacios de uso en donde la topografía lo permita, según el
Proyecto Ambiental que se redacta.
- El Sistema del Canal, se incluye en este sistema, la lámina
de agua con carácter de espacio de uso y dominio público
—propiedad municipal— y sus zonas colindantes descritas
anteriormente.
Su tratamiento será íntegramente nuevo y artificial, pues
va ligado a los movimientos de tierras necesarios y a la topografía
que se proyecta para proteger del viento el área de
remo y generar las playas artificiales de sus bordes. Será un
paisaje creado pero utilizando los recursos y el lenguaje propio
del territorio original.
- Los Sistemas Locales restantes, tienen un tamaño reducido
y se sitúan en la colindancia o interior de los ámbitos de suelo residencial
según sus tipologías agrupándose con los equipamientos.
• Sistema de Equipamientos.
Distinguimos en este sentido, los que tienen un carácter puramente
local que se sitúan en cada sector integrándose con los
espacios libres correspondientes con la dimensión y condiciones
que la Legislación establece. Los equipamientos de carácter municipal
o de Sistema Comarcal, de régimen Público o privado —según
se determine en la Ejecución y Gestión de la actuación—:
- Equipamiento Deportivo, vinculado al Canal de Remo
y donde se emplazan las instalaciones necesarias para el
mismo, tanto administrativa como deportivas o de almacenamiento
de canoas.
En esta pieza de suelo con una superficie superior a 20
Has, se situarían también los Pabellones cubiertos de Natación
y Saltos, el Polideportivo, las piscinas al aire libre y las pistas de
atletismo para entrenamiento o un velódromo para pruebas.
- Equipamiento de Cultura y Ocio, integrado en el sistema
general de espacios libres del Alcor y situado en el extremo oriental
de la actuación, en posición elevada sobre ella. Se encuentra
configurada por una serie de plataformas donde se proponen
conforme al art. 73.4.c), del POTPA Modificado, actuaciones
para su adecuación al uso público de carácter cultural y lúdico.
espacio escénico al aire libre, centro de exposiciones, jardín botánico
y arqueológico, museo etnográfico, etc. Sería elemento
generador de actividades culturales de muy diversa índole.
• Dotación de Campos de Golf.
Situados en el borde occidental de la actuación, con acceso
directo desde Matagorda; cuenta con dos campos de
Golf, uno de carácter profesional y dificultad elevada y otro de
carácter ejecutivo de dificultad media. La extensión próxima a
las 9 has, configura junto con el Sistema del Canal, un gran
vacío de edificación, con un tratamiento paisajístico muy específico
de gran impronta en la singularidad de la actuación.
2.2.3. La Calificación y los usos.
• Calificación del Suelo.
La calificación del Suelo edificable es el resultado de la pormenorización
del uso global que en la Revisión del PGOU se asigna
a la Ensenada de San Miguel -Residencial Turístico- uso previsto y
autorizado en el POTPA que igualmente impone el destino o uso
hotelero exclusivo del 20% del total de terreno construido.
Esta pormenorización, decíamos, se proyecta atendiendo
a las condiciones específicas de cada sitio y a las tipologías
adecuadas para ello, estableciéndose los siguientes.
• Asociaciones Residenciales en Ladera.
Situadas a pie del Alcor, aprovechando la topografía ligeramente
inclinada, para mantener las vistas hacia el mar de la
mayoría de las edificaciones, se dispondrían en forma de terrazas
y agrupadas, conformando patios, jardín privativos; con
una morfología identificable a las construcciones tradicionales
de la Alpujarra almeriense.
En su caso, las cubiertas ajardinadas de las viviendas, serían
las terrazas privativas de los pisos superiores.
Se utilizarán tipologías unifamiliares y colectivas donde la
topografía lo permitiese con alturas de 2 y 3 plantas adecuándose
a la topografía concreta de cada sitio.
• Asociaciones Residenciales en manzanas.
Situadas en la parte más baja y horizontal de la Ensenada,
configurando la orilla Norte del Canal de Remo.
Son terrenos de escasas posibilidades paisajísticas por
posición y cota de arranque. Buscamos con esta calificación,
conjuntos residenciales volcados hacia su interior, configurando
internamente un micropaisaje de confort y disfrute compartido.
Se disponen igualmente, tipologías de viviendas colectivas
en el perímetro, con alturas de tres y cuatro plantas. Conceptualmente
se indentificarían con el término Pueblos Mediterráneos
donde la edificación configura calles y plazas peatonales
en una trama muy configurada.
• Asociaciones Residenciales Abiertas.
Situadas casi exclusivamente en los bordes de la actuación
-Oeste y Sur- cumplen en cierta medida, el papel de cerramiento
o protección de los otros espacios. Se formalizan en
unidades de varios edificios que configuran espacios comunes
a su servicio. La tipología es exclusivamente vivienda colectiva
con tres y cuatro plantas como máximo.
Se proyecta a través de las Ordenanzas, incentivar una
cierta diversidad arquitectónica, no repetitiva, pero con unos
patrones -color, textura, vuelos, etc-., que mantengan una
identidad específica.
• Viviendas en Régimen de Protección Oficial o asimiladas.
Conforme a lo dispuesto por la Ley 7/2002, de Ordenación
Urbanística de Andalucía, y la Ley 7/2003, de Medidas para la Vivienda
Protegida y el Suelo, se ha determinado las correspondientes
Reservas de Suelo para la construcción de Viviendas de V.P.O.,
señalando las Unidades Básicas donde han de implantarse.
• Conjuntos Hoteleros.
El porcentaje establecido por el Plan de Ordenación del
Territorio para uso hotelero, da como resultado una cuantía
de techo construido muy elevada y la necesidad de edificación
de numerosos hoteles. Por esta causa se han proyectado tres
áreas hoteleras diferenciadas y distanciadas y con un cierto
grado de especialización y diversidad, que permitan una oferta
diferenciada atractiva para las compañías hoteleras:
Página núm. 22 BOJA núm. 175 Sevilla, 7 de septiembre 2009
- Conjunto hotelero de Golf.
- Conjunto hotelero del Canal.
- Conjunto hotelero Puerta de la Ensenada.
Cada uno con unas características de posición y entorno
bien diferenciadas. En su momento podrán consolidarse mediante
uno o varios hoteles de distinta categoría. Las tipologías
hoteleras, por su singularidad, no se condicionarán excesivamente
en Ordenanza. Estimamos inclusive que podrían ser
objeto de Proyectos de arquitectura muy singulares, utilizados
como hito e imagen del territorio de la Ensenada.
• Usos Complementarios. Terciarios Exclusivos o Básicos
Son los contenedores de los usos necesarios y complementarios
con el Residencial, cuya actividad complementa. Se
plantean por tanto, en la colindancia de los conjuntos residenciales
y como elementos de enlace entre los distintos conjuntos
pero independientes de la edificación residencial.
Ocuparían parcelas de reducido tamaño, con una o dos
plantas de altura y con accesibilidad directa desde las vías de
circulación.
Como elemento singular, se proyecta en la entrada de la
Ensenada y colindante con la zona hotelera y de Sistema General
de Equipamiento, una gran parcela de Uso Terciario Comercial,
apta para la implantación de una instalación de usos
múltiples, de dimensión adecuada.
2.2.4. La Urbanización e Infraestructuras.
Las determinaciones en cuanto a Urbanización e
Infraestructuras, se atienen a dos planteamientos esenciales:
- La adecuación al Medio
Las secciones de viario, el tratamiento de los suelos y los
espacios públicos, la implantación del mobiliario urbano, los
niveles y formas de alumbrado, etc., se están definiendo para
su adaptación y adecuación al paisaje autóctono original, distanciándose
de las pautas seguidas por las actuales urbanizaciones.
En el convencimiento de que estas condiciones darán
como resultado unos espacios de gran singularidad y atractivo.
Se limitarán al máximo la utilización de materiales artificiales,
asfaltos, pavimentos y de espacios vegetales ajenos a la zona.
- La sostenibilidad.
Como directriz proyectual, se determina la utilización de
energías renovables; la rentabilidad del ciclo del agua, las medidas
contra la contaminación acústica, la potenciación de los
modos limpios de accesibilidad y transporte, etc.
2.3. Los objetivos de sostenibilidad.
Se han establecido como objetivos concretos para integrar
la totalidad de esta actuación urbanística en el concepto
de sostenibilidad, los siguientes:
- Mejora y mantenimiento del paisaje, desmantelando las
superficies de invernaderos, y recreando la estética del paisaje
original de la Ensenada de San Miguel, cuya recuperación se
traduce en un objetivo prioritario.
- Conservación y fomento de las características ecológicas del
medio natural en aquellas áreas, que presentan todavía un grado
de naturalidad significativo, como es el Alcor de Matagorda.
- Prevención de riesgos de inundación, adoptando en los suelos
urbanizables potencialmente inundables medidas estructurales
encaminadas a la evacuación de las escorrentías superficiales.
- Gestión de la demanda y diversificación de la oferta de los
recursos hídricos con criterios de sostenibilidad, avanzando en
frentes paralelos, orientados, por un lado a garantizar la sostenibilidad
de la oferta, y por otro a gestionar de forma ecoeficiente
el uso del recurso (ordenanzas de eficiencia hidráulica).
- Fomento de la ecoeficiencia, en el consumo de recursos
primarios, en particular el agua y la energía, basada en uso
racional de estos recursos en la edificación y urbanización, reduciendo
a límites sostenibles su consumo, y consiguiendo,
que una parte del mismo proceda de fuentes renovables.
- Movilidad sostenible, adoptando como solución de transporte
metropolitano para la conexión con el núcleo de El Ejido y
los núcleos turísticos costeros, la infraestructura de metro ligero.
- Adecuación de los servicios urbanos al entorno
2.4. Propuestas para el tráfico.
La conexión de la actuación Ensenada de San Miguel con
su entorno se realizará básicamente a través de tres puntos:
- A-389 vía desdoblada que conecta El Ejido con Almerimar.
- Nueva vía conectando el viario de la actuación con el Eje
Intermedio previsto en POT del Poniente de Almería, a través
de un vial soterrado por debajo del Alcor.
- AL-104 carretera que conecta Matagorda con El Ejido.
- Asimismo existirá un cuarto acceso a través de la futura
vía de la Cornisa del Alcor, vía que conectará Matagorda con la
A-389, al Norte de Almerimar, con la que conecta el viario de
la Ensenada de San Miguel.
Por otra parte también existirá conexión por el este con
el viario de Almerimar y por el oeste con el viario de Las Guardias
Viejas y Matagorda.
2.4.1. Estimación del tráfico atraído por los nuevos usos
Establecimiento de índices de generación de viajes
La Ensenada de San Miguel generará y atraerá 111.490
viajes de coche, con la siguiente distribución:
- Residencial: 58.770 Viajes de coche (E+S) diarios.
- Hotelero: 15.157 Viajes de coche (E+S) diarios.
- Complementario 1: 34.028 viajes de coche (E+S) diarios.
- Equipamiento deportivo y cultural: 1.990 viajes de coche
(E+S) diarios.
- Campo de Golf: 1.023 viajes de coche (E+S) diarios.
- Canal de Remo: 313 viajes de coche (E+S) diarios.
- Protección del Alcor: 209 viajes de coche (E+S) diarios.
Distribución Espacial.
Para el cálculo del impacto en el viario se acepta:
- El 50% de los viajes lo son en relaciones internas al sector
y con zonas contiguas (Almerimar, Matagorda, Guardias
Viejas, etc.) y por tanto no inciden sobre el viario de acceso.
- El 50% de los viajes lo son en relaciones con el exterior y
acceden al sector de la siguiente forma:
• Un 15% por la A-389.
• Un 25% por la nueva vía que conecta con el Eje Intermedio.
• Un 5% por la AL-104.
• Un 5% por la vía que conecta el sector con la Cornisa del
Alcor, y que se distribuirán 50/50 entre la A-389 y la AL-104.
- El tráfico que utiliza la nueva vía que conecta con el Eje
Intermedio se reparte:
• Un 33% hacia el núcleo urbano del El Ejido.
• Un 34% hacia el Eje Intermedio Este.
• Un 34% hacia el Eje Intermedio Oeste.
Impacto en el viario.
En la estimación del impacto, derivado del desarrollo de
los usos previsto para la Ensenada de San Miguel en el viario
de acceso a este, se acepta:
- El máximo de tráfico se produce en el mes de agosto.
- En el mes de agosto se considera una ocupación de 90%
de la zona residencial y turística y por tanto la demanda será
un 90% de la estimada.
En la figura adjunta se refleja el tráfico en los accesos a la
Ensenada de San Miguel en un día medio del mes de agosto,
derivado de los nuevos usos previstos.
Sevilla, 7 de septiembre 2009 BOJA núm. 175 Página núm. 23
CUADROS DE CARATERÍSTICAS
Página núm. 24 BOJA núm. 175 Sevilla, 7 de septiembre 2009
DISTRIBUCIÓN EDIFICABILIDAD (m²t)
TECHO EDIFICABLE MÁXIMO 1.512991,27
TECHO EDIFICABLE DEL SECTOR 1.512991,27
A) RESIDENCIAL 1.145.157
- Libre 800.356
- VPO 344.802 30,11%
Densidad de viviendas 38,06 vvdas/ha
B) TERCIARIO 65.227
C) HOTELERO 302.607 20,00%
DISTRIBUCIÓN SUELO (m²)
SUELO TOTAL ACTUACIÓN
(SG incluidos) 5.980.444,33
Sistema general SG 2.971.814,81
SUELO SECTOR 3.008.629,52
Suelo Neto Edificable 1.477.981,75
Suelo Dotacional
(Zonas Verdes y Equipamientos) 956.460,54 63 m²/100m²t
- Zonas Verdes 685.900 45 m²/100m²t
- Equipamientos 270.560,83 18 m²/100 m²t
Viario Local 574.187
3. Ordenanzas.
3.1. Disposiciónes generales.
La Normativa y Ordenanzas del PGOU son de aplicación
en el ámbito del Sector de la Ensenada de San Miguel, excepto
en aquellas determinaciones que corresponden a la Ordenación
Pormenorizada y Detallada, contenidos en este Documento
y que se estructuran en:
Condiciones particulares de edificación de las distintas
calificaciones.
1. Agrupaciones cerradas R.S.M.1
2. Agrupaciones abiertas R.S.M.2
3. Agrupaciones en ladera R.S.M.3
4. Hotelero H.S.M.1
5. Terciario comercial basico T.S.M.1
6. Terciario comercial exclusivo T.S.M.2
Condiciones particulares de la urbanización de los distintos
sistemas.
3.2. Condiciones particulares de la edificación.
3.2.1. Agrupaciones cerradas R.S.M.1.
Preámbulo.
Esta Ordenanza regula la edificación destinada a residencia
turística de carácter colectivo- plurifamiliar, situada en
los bordes del Canal de Remo de la Ensenada de San Miguel.
Su objetivo es producir conjuntos residenciales donde la edificación
y el espacio libre configuren espacios de gran calidad
en sus proporciones en el tratamiento interior del conjunto, y
ofrezcan una imagen de autentica fachada en sus cubiertas,
percibidas en su totalidad desde la panorámica del Alcor.
Ámbito.
Comprende las superficies de suelo así calificado en el
correspondiente Sector de Suelo Urbanizable Ordenado.
Tipología de la Edificación.
Queda definida por las condiciones de ocupación, altura,
retranqueos y otros que a continuación se determinan.
Parcela Mínima.
Se considera parcela mínima, la correspondiente a las
Unidades Básicas Delimitadas, dentro de los subsectores del
Plano de Ordenación y Calificación. Mediante Estudios de
Detalle sobre estas Unidades Básicas, se podrá establecer
una parcelación diferente, donde la parcela mínima será de
12.000 m², quedando garantizado su acceso y conexión a las
infraestructuras.
Ocupación Máxima.
La ocupación máxima sobre parcela neta será de 35%
para cada una de las plantas, incluida la baja. En las Unidades
Básicas destinadas a edificación de Vivienda de Protección podrá
ser de 45%.
La ocupación bajo rasante no podrá exceder de la de edificación
sobre rasante.
Altura y Número de Plantas
El número máximo de planta es de cuatro (4), y 15 m
de altura sobre la rasante perimetral del edificio. Ocupando
la cuarta planta el 50% como máximo de la planta inmediata
inferior y disposición libre.
El suelo de planta baja podrá elevarse una altura de 1,50
mts sobre la rasante perimetral del edificio, configurando si
el terreno lo permite, una planta en semisótano que se podrá
destinar a aparcamiento, o instalaciones técnicas, y que deberá
carecer de cerramiento.
Las construcciones permitidas, por encima de la altura
reguladora son:
• Caja de escalera y ascensor en su estricta dimensión.
• Instalaciones de captación de energía solar, telecomunicaciones,
climatización, etc., que deberán de ocultarse
mediante pantallas visuales y acústicas, en todo su perímetro
salvo el espacio necesario para la recepción de energía solar.
Edificabilidad.
La edificabilidad máxima será de 1,00 m²/m² sobre parcela
neta, siendo el cómputo de superficies el determinado en
las Ordenanzas generales del PGOU
Para las unidades básicas, a este coeficiente de edificabilidad,
se le aplica el coeficiente de Ponderación 0,70; cuando
su destino sea la edificación de Viviendas Protegidas.
Condiciones de forma.
Las alineaciones son las determinadas en el correspondiente
Plano de Suelo Urbanizable Ordenado.
Los retranqueos se adecuarán a las siguientes reglas:
- Separación a la delimitación de unidades básicas o parcelas
resultantes de un E.D., igual o mayor a la altura de la
edificación.
- Separación entre edificios o cuerpos de edificación, la
mitad de la de mayor altura, y como mínimo 5 m
Las formas de la edificación se ajustarán a las siguientes
reglas:
- La edificación o cuerpo de edificación, unitario o continuo
se inscribirá en un cuadrado de 40 ml de lado como
dimensión máxima, incluyendo cuerpos volados y salientes.
- Las distintas fachadas verticales de los edificios deberán
configurarse en varios planos manifiestamente diferenciados
que impidan la percepción homogénea de las mismas.
- La fachada horizontal o cubierta de las edificaciones,
deberán ser tratadas como tal, y así considerada en los proyectos.
La configuración en altura de los edificios, los cuerpos
de edificación por encima de la altura máxima, los espacios de
instalaciones, los distintos tipos de cubierta, se proyectarán y
dispondrán de forma que en ningún caso resulten planos homogéneos,
mayores del 30% de la ocupación total del edificio.
Condiciones sobre los elementos constructivos.
Se establecen una serie de recomendaciones y limitaciones,
no excluyentes, ni exclusivos, cuyo objeto es producir una
imagen de calidad, y de identidad en la edificación de la Ensenada
de San Miguel.
Sevilla, 7 de septiembre 2009 BOJA núm. 175 Página núm. 25
Cubiertas.
Deberán cumplir las siguientes condiciones:
• Inclinadas 35%
Material cuya utilización se recomienda:
- Teja Cerámica.
- Revestimiento continúo con morteros.
Material cuya utilización se prohíbe.
- Teja envejecida.
- Chapas metálicas o fibrocemento.
- Láminas continuas, impermeabilizante.
• Planas visitables o no visitables
Material cuya utilización se recomienda:
- Áridos rodados (naturales.)
- Laminas de agua.
- Vegetada, jardinería.
- Gres o barro tratado.
Material cuya utilización se prohíbe:
- Chapado de rasilla o alicatados.
- Caminos continuos impermeabilizantes.
Fachadas.
Materiales cuya utilización se recomienda:
• Revestimientos continuos, monocapas, morteros de
cemento o cal.
• Color característico, el blanco, La utilización de colores
diferentes, se atendrá a la paleta de color que acompaña a
esta Ordenanza.
Materiales cuya utilización se prohíbe:
• Revestimientos denominados vistos, ladrillos, hormigón,
bloques prefabricados, etc.
• Revestimientos, mediante placas, materiales cerámicos,
fachadas ventiladas, etc.
• Construcción de molduras, recercados, mochetas o
cualquier otro elemento que no respondan a funciones constructivas
o estructurales de la edificación.
• Utilización de elementos prefabricados de piedra artificial
o balaustres en las barandas y defensas.
Espacios Libres, Privados Comunes.
Se determina:
Se tratarán como jardín en un 60% de la superficie libre
de edificación como mínimo, pudiendo el resto destinarse a
zonas deportivas o de estacionamiento, atendiendo en el núm.
de materiales a lo ya expuesto.
• Los criterios de diseño y utilización de especies vegetales,
se ajustarán a lo establecido en el Anexo correspondiente
que se adjunta.
• Los cerramientos y cercas, deberán cumplir las siguientes
reglas:
- Entre parcelas de una misma unidad básica, solo se autorizarán
la utilización de especies vegetales.
- Entre unidades básicas, de un mismo subsector se autoriza
hasta una altura de 60 cm con cerramientos de fábrica,
y hasta una altura de 2 m con pantallas mediante especies
vegetales, que podrán ir acompañadas de elementos rígidos
tipo malla o relleno metálico.
- En las alineaciones con el viario general, la geometría de
los cerramientos, se adecuará a las determinaciones previstas
en el PGOU.
- Los materiales recomendados en la ejecución de cercas,
serán los mismos de fachadas, además de mampostería en
seco y materiales cerámicos.
Condiciones de Ecoeficiencia.
Eficiencia Hidráulica.
Todos los edificios y construcciones deberán incorporar y
utilizar los siguientes sistemas de ahorro de agua:
• Economizadores de chorro. En cada contador de agua
se instalarán reguladores que garanticen una presión máxima
de salida de agua potable de 2,5 kg/cm² durante todos los
meses de año.
• Mecanismos de accionamiento de la descarga de las cisternas
de los inodoros con limitador del volumen. Las cisternas
de los inodoros dispondrán de un volumen de descarga máxima
de 6 litros, incorporando un dispositivo que permita regular el
volumen de descarga, o un doble sistema de descarga.
• Mecanismos de reducción de caudal de grifos y duchas.
En los grifos y duchas se instalarán dispositivos que permitan
que para una presión de 2,5 kg/cm² los caudales máximos
sean de 8 l/min para los grifos y 10 l/min. para las duchas.
En los edificios públicos estos mecanismos aplicados a los
grifos deberán disponer,, además de temporizadores u otros
mecanismos similares de cierre automático que dosifiquen el
consumo de agua, limitando las descargas a 1 litro.
• Queda prohibida la renovación del agua del vaso de las
piscinas durante todo el año, con una frecuencia inferior a 3 años,
debiendo ésta ser conservada con un correcto mantenimiento.
Eficiencia Energética.
- Los edificios dispondrán de una envolvente de características
tales que limite adecuadamente la demanda energética
necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función
del clima local, del uso del edificio y del régimen de verano y
de invierno, así como por sus características de aislamiento e
inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar,
reduciendo el riesgo de aparición de humedades de condensación
superficiales e intersticiales que puedan perjudicar sus
características y tratando adecuadamente los puentes térmicos
para limitar las pérdidas o ganancias de calor y evitar problemas
higrotérmicos en los mismos.
- Se implantará con carácter obligatorio la Calificación
y Certificación Energética de las edificaciones para verificar
las características energéticas de los edificios e instalaciones.
Será realizada por una entidad certificadora autorizada.
- Cuando los edificios sean construidos, vendidos o alquilados,
este certificado, que tendrá una validez no superior
a 10 años, se pondrá a disposición del propietario y éste lo
pondrá a disposición del posible comprador o inquilino, según
corresponda.
- Todos los edificios y construcciones con previsión de
demanda de agua caliente sanitaria deberán cubrir una parte
de las necesidades energéticas térmicas derivadas de esa demanda
mediante la incorporación en los mismos de sistemas
de captación, almacenamiento y utilización de energía solar de
baja temperatura, adecuada a la radiación solar global de su
emplazamiento y a la demanda total de agua caliente del edificio.
Las determinaciones de esta Ordenanza serán asimismo de
aplicación a las piscinas, tanto cubiertas como descubiertas.
- Los valores derivados de esta exigencia tendrán la consideración
de mínimos, sin perjuicio de valores más estrictos
que puedan ser establecidos por las administraciones competentes
y que contribuyan a la sostenibilidad, atendiendo a las
características propias de su ámbito territorial.
- Las instalaciones solares deberán proporcionar un
aporte mínimo del 60% de la dotación de agua caliente sanitaria
estimada en 60 l/persona/día.
- Los valores derivados de esta exigencia tendrán la consideración
de mínimos, sin perjuicio de valores más estrictos
que puedan ser establecidos por las administraciones competentes
y que contribuyan a la sostenibilidad, atendiendo a las
características propias de su ámbito...... etc

Mas informacion en http://www.juntadeandalucia.es/boja/boletines/2009/175/d/updf/d17.pdf

Me alegro de esta noticia y espero que el desarrollo urbanístico de dicha zona sea beneficioso para todos